Xellum Tanácsadó és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság

A Balatonkenesei fejlesztés egy összetett szabadidős és turisztikai projekt (kb. 100 ha fejlesztési terület), amelynek keretében megtörtént a fejlesztés turisztikai elemeinek megfogalmazása, definiálásra kerültek az elemek megvalósulását szolgáló konkrét fejlesztési javaslatok, valamint megvalósíthatóság és a kockázatok elemzése.
- A tulajdonosi elvárások, illetve azok kereteinek a meghatározása. Koncepcióalkotás bemeneti elemeinek meghatározása, rövid távú exit vs. üzemeltetés alapú célok
- Szakmai koncepció kialakítása a fő piaci trendek figyelembe vételével,
- A tervezési program elkészítése a funkciók és a létesítmények kiválasztásával
- Értékalternatívák definiálása: Az ideális szolgáltatási mix meghatározása, tartalom és fókusz vizsgálata a tulajdonosi elvárások tükrében, azok megjelenési formái: tematikák, létesítmény/ingatlantípusok, szolgáltatási mixek
- Kockázatelemzés
- Adaptálási lehetőségek: termék/szegmens térképek elkészítése, amelyek jelzik, hogy milyen kereslettel is számolhat az egyes tematikák és létesítménytípusok esetelemzési program.
A kialakult fejlesztési koncepció alapján a tervezési program részletes összeállítása, mely a tervező kiválasztásához, megbízásához elengedhetetlen valamennyi szükséges műszaki jellegű információt tartalmazza, a tervezési kiírás alapjaként.

Abu Dhabi Kulturális és Idegenforgalmi Minisztériuma (AD DCT) projektjének – Egészségügyi és wellness turisztikai piaci lehetőségeinek vizsgálata és stratégiaalkotás – szakértői támogatása, tanácsadási szolgáltatások nyújtása.
A projekt célja, olyan wellness rendezvények elindítása, dedikált wellness termékek és ingatlanok fejlesztése, hogy az AD világszínvonalú wellness célponttá váljon. Középpontba került a wellness-turizmus, mivel egyre nagyobb az igény a saját jólét javítására az általános egészségügyi problémák növekedésével. A medi-wellness turizmus a kínálat és a jólét szempontjai miatt gyorsan növekvő szegmens. Várhatóan a wellness-turizmus kiemelkedő dimenziójává válik, mivel a turisták egészségi állapotuk optimalizálására törekszenek.
Az erős orvosi infrastruktúra és a desztináció jellemzőinek kihasználásával meggyőző gyógy-wellness javaslat készült, a sportra és az aktív egészségre helyezve a hangsúlyt, melyet a fizikai nyaralások iránti növekvő igény is alá támaszt.
A Xellum Kft. főbb feladatai a projektben:
Az egészségturisztikai piac meghatározása, szegmentálása.
Legfontosabb piaci mozgatórugók beazonosítása.
Abu Dhabi egészségturisztikai piaca állapotának elemzése, értékelése.
Egyedi értékajánlat kidolgozása, javaslatok megfogalmazása.
A piaci növekedés lehetőségeinek vizsgálata.
Az érdekelt felek bevonásának előmozdítása, szakmai támogatása.
Részvétel a legfontosabb értekezleteken.
A meglévő dokumentációk (Power Points, Word, Excel, e-mailek, egyéb formátumok) áttekintése.

A Társaság jelentős növekedés és komoly fejlesztés előtt álló vállalkozás, amely egy komplex fejlesztési projektet valósított meg. Ez több fontos változást hozott, megnőtt az eszközállomány, ami egyben új technológia bevezetését is jelentette, változott a készletezés, megnőttek a költségek és kiadások, mindez új bevételi források bevonását tette szükségessé. A Társaság számos fejlesztési irányt meghatározott, rendelkezett jövőképpel, ugyanakkor nem volt olyan egységes keretbe foglalt komplex üzleti terve, amely a célok priorizálásával és az eszközrendszer hozzárendelésével egyértelmű irányt szabott volna a további fejlődésnek egyben hatékony menedzsment eszközként is működött volna. A tanácsadói projekt célja egy olyan reális üzleti terv készítése volt, amely segíti a Társaságot fókuszáltabbá válni, beilleszteni az új elemeket is a stratégiájába, ami a kitűzött célok eléréséhez szükséges. Egyben olyan menedzsment eszköz került a Társaság kezébe, mely lehetővé teszi teljesítményének mérését és a visszacsatolásokat.
A projekt teljeskörűen átfogta a Társaság tevékenységének, helyzetének elemzését, a stratégia célok meghatározását, üzleti tervének elkészítését dokumentálását:
Stratégiai helyzetelemzés:
- Tevékenység struktúra elemzése
- Technológia, eszközpark elemzése
- Minőségirányítás elemzése
- Szervezet, működés és humán erőforrások elemzése
- Piaci helyzet elemzése
- SWOT elemzés
Stratégiai opciók, stratégiai célok meghatározása, Termék – piac mátrix elemzés
Stratégiai projektek áttekintése
A feltételrendszer kialakítását követően került sor az Üzleti terv kialakítására és számszerűsítésére, amely magában foglalta:
- makroökonómiai feltételezések kialakítását,
- értékesítési feltételezések kialakítását,
- Működési költség feltételezések kialakítását,
- Mérlegre vonatkozó feltételezések kialakítását,
Az üzleti terv dokumentálása

A projekt két részből tevődött össze: Az első fázis a Kutatás, míg a második fázis a Lehetőségek meghatározása szakasz volt.
A Kutatás szakasza a szaúdi kulturális turizmus jelenlegi wellness trendjeire és jellemzőire összpontosított. Az adatokat íróasztali kutatások, a szaúdi turisztikai minisztériummal végzett tanulmányok, valamint az ügyfél által a vendégek és a márka profiljáról szolgáltatott információk adták: iparági elemzések, versenytársak elemzése, idegenforgalmi ágazat áttekintése, best practice példák, fürdőkezelési stratégiák elemzése.
A Lehetőségek meghatározása fázisban történt a csoportkoncepció opcióinak meghatározása, márkairányok és mátrix összeállítása. Benchmarking adatok vizsgálata és a koncepciójavaslat hiányosságainak azonosítása, lehetőségeik feltérképezése. A csoport általános wellness filozófiájának megfogalmazása, a benchmarking adatokon alapuló lehetőségek elemzése.
A Csoport wellness filozófiájának elfogadását követően megalkotásra és megfogalmazásra kerültek az egyes márkakoncepciók. Workshop sorozat keretében ötletbörze, majd az ötletek és javaslatok megfontolása, kidolgozása.
Az egyes márka-forgatókönyvek elkészítése eredményeként márkamátrix készítése (terület- és tértervezés összefoglalása, összehasonlítása, márka wellness jellemzőinek meghatározása, vizuális példák a különleges jellemzőkre.

Balatonkenese, külterületi ingatlanok (kb. 100 ha mezőgazdasági és kb. 50 ha fejlesztési terület) fejlesztési koncepciójának kialakításában való szakértői közreműködés.
A fejlesztési projekt legfontosabb célja egy olyan, komplex tartalmat képviselő ingatlanfejlesztés létrejötte, amely a megvalósított szolgáltatások összetettsége és egyedisége alapján válik vonzóvá a majdani kereslet számára. A fejlesztés nemcsak hasznosítja, hanem további értékkel tölti meg a területet.
A turisztikai fejlesztés előzetes szakaszai alapján két szcenárióhoz kapcsolódó koncepció kidolgozása volt a feladat:
- A opció: Kenese Farm Resort – öko/farm ernyőtematikájú fejlesztés (ökogazdaság, szálláshelyek, üdülőapartmanok és a hozzájuk szükséges szolgáltatások és attrakciók)
- B opció: Rendezvény és tematikus élménypark ernyőtematikájú fejlesztés (rendezvényhelyszínek (kül- és beltéri) és élménypark együttes szállásokkal, üdülőapartmanokkal, egyéb szükséges szolgáltatásokkal)
A Megbízó által elfogadott fenti koncepciók alapján a funkciók meghatározása (szálláshelyek, szolgáltatások, attrakciók) és a fejlesztési területen történő elhelyezésre vonatkozó javaslatok összeállítása.
Ennek alapján üzleti terv készítése a beruházási és működési szakaszokra.
Az üzleti tervvel összhangban fejlesztési javaslatok kidolgozása megvalósíthatósági számításokkal és részletes kapacitástervezéssel.
Megtérülésszámítás.
Ennek visszacsatolásával a fejlesztési program finomhangolása, iteratív optimalizálás.

Az Ensana s.r.o., mint egy jelentős, magyarországi és szlovák, cseh és román szállodákat lefedő szállodalánc tulajdonosa az egészség-orvosi-wellness szolgáltatások tulajdonosi szintű és egyes szállodák szintjén történő áttekintésével, működésének átvilágításával, fejlesztési javaslatok kidolgozásával, az egész fejlesztés szakértői vezetésével bízta meg a Xellum Kft-t.
Cégünk szakértője a megbízó, illetve az egyes szállodák, clusterek képviselőiből álló teamet irányította, illetve szakértői segítséget nyújtott.
• A szolgáltatáscsomag érzékelhető fejlesztése érdekében stratégia és üzleti terv kidolgozása.
• A meglévő eszközök, szakértelem, szolgáltatási protokollok átvilágítása és fejlesztési javaslatok megfogalmazása.
• Szükséges beruházások, folyamatfejlesztések meghatározása, az üzleti tervvel összhangban fejlesztési javaslatok kidolgozása megvalósíthatósági számításokkal és részletes kapacitástervezéssel.
• Az orvosi teamekkel egyeztetve a szolgáltatási csomagok és protokollok kidolgozása, kommunikációs üzeneteinek kialakítása.
• A fejlesztések, meghatározott programelemek és a megbízó képviselete szakmai fórumokon.

Megbízónk öt turisztikai fejlesztési projektben való szakértői részvétellel, elemzések és tanulmány elkészítésében való közreműködéssel bízta meg cégünket. Ennek első három részében az alábbi projekteket valósítottuk meg:
1. rész: Budapest turisztikai övezetek fejlesztése:
A régió nagyobb városait vizsgáltuk a turisztikai stratégia szempontjából, elemezve a város vonzerő szerkezetét, turisztikai karakterének megjelenését. A vizsgált városok turisztikai övezeteinek méretét, turisztikai jelzőszámait.
2. rész: Budapest Vajdahunyadvára fejlesztési program: A program keretében áttekintettük Vajdahunyadvára történeti épületegyüttes elhelyezkedését, funkcióját, jelenlegi és potenciális vonzerejét Budapest turizmusában. Megvizsgáltuk a kiemelt turisztikai központok (zónaközpontok) fejlesztési programjait és funkcionális igényeit. A Vajdahunyadvár, mint Budapest meghatározó vonzerőelemének erősítése, lehetséges felélesztése és az erre vonatkozó nemzetközi példák áttekintése.
3. rész: Hévízi tó környezetének fejlesztése: A feladatunk a Hévízi gyógyturizmus aktuális helyzetének és jelenlegi vonzerő korlátjainak feltárása: infrastruktúra és szolgáltatás alapján, a fogyasztási / látogatási minták alapján. Hévíz nemzetközi pozicionálásának kihívásai, nemzetközi előképek, pozitív és negatív példák alapján. A Hévízi gyógyturizmus lehetséges fejlesztési irányai: minőség szerepe, vonzerőelemek (attrakciók)bővítése, szolgáltatások strukturálása az irányokra hozott jó példák és gyakorlatok tükrében.

Megbízónk két turisztikai fejlesztési projektben való szakértői részvétellel, elemzések és tanulmány elkészítésében való közreműködéssel bízta meg cégünket. Az 1. részfeladat a „Hévíz-Balaton Airport fejlesztése” háttérelemzéseinek elkészítése volt..
A Hévíz-Balaton Airport Graz-Bécs/Pozsony-Budapest-Eszék-Maribor területen belüli egyetlen, akár jelentős nemzetközi forgalmat is kiszolgálni képes közforgalmú repülőtér, és mint ilyen stratégiai fontosságú a fejlesztése.
A projekt keretében feladatunk volt a turisztikai célkitűzések megfogalmazása, turisztikai hatásvizsgálat elvégzése, a fenntarthatósági szempontok érvényesítése a reptértervezésben.
Vizsgáltuk a gazdasági hatásokat: keresletteremtés, keresletfejlesztés, munkahelyteremtés, turizmusnövekedés, helyi vállalkozások támogatása. Vizsgáltuk továbbá az infrastruktúra hatásait közlekedési kapcsolatok javulása, regionális integráció. Feladatunk volt továbbá a fenntarthatóság és környezetvédelem, valamint a közlekedési alternatívák szélesedésének (konnektivitás) megfigyelése, valamint az innováció és technológiai fejlődés hatásai.

A MIS (Management Information System, Vezetői Információs Rendszer) modell alapján folyamat és szervezetfejlesztés ennek megvalósítása érdekében.

A megvalósítás legfontosabb lépései:

-    A Pannonexpress Kft. tervezési és kontrolling folyamatinak felmérése, a menedzsment által jelenleg használt eszközök, adatáramlási folyamatok, szervezeti felelősségi pontok

-    A tervezési és kontrolling (MIS) rendszer logikájának felépítése és leírása, 

-    A folyamatlépések pontos meghatározása, kapcsolódó kontrollpontok kialakítása

-    Döntési és hozzáférési pontok meghatározása, felelősség-döntés-feladat-információ mátrix

-    A kulcs KPI-ok pontos definiálása (folyamati lépésekhez rendelve)

-    A riport struktúra kialakítása folyamati és szervezeti struktúra szerinti bontásban

-    Javaslattétel az MIS informatikai megvalósításának alternatíváira, ezek hatása a szervezetre, folyamatokra

-    Az adatforrások leírása, az adatintegritás biztosítása, a működési modell leírása, szervezetire gyakorolt hatások, 

-    Folyamatmodell leírása, szabályzat kialakítására vonatkozó javaslat,

-    Szükséges új szervezeti feladatok, emberi erőforrások, feladatleírások, motivációs lehetőségek,

-    Munkaköri leírások illetve meglévők kiegészítése az itt meghatározott feladatokkal

A megbízó ügyfelénél megvalósuló fejlesztési projekt tanácsadó támogatása: pénzügyi átvilágítás, alternatívák elemzése pénzügyi, hatékonysági mutatók alapján, finanszírozási tanácsadás

- Pénzügyi átvilágítás és kockázatelemzés

- Költség- és eszközszerkezet optimalizálás

- Pénzügyi, illetve hatékonysági mutatók összehasonlításán alapuló alternatíva elemzés

- A beruházás előkészítéséhez szükséges elemzések és értékelések kidolgozása, megtérülési számítások elvégzése

o  A projekt költségvetésének meghatározása,

o A projekt megvalósításhoz szükséges forrásszerkezet elemzése,

o Pénzügyi modell (mérleg, eredmény, és egyszerűsített likviditási terv),

o Megtérülési számítások (egyszerűsített modellek az alternatívák elemzésekor, majd a választott alternatíva részletes elemzése)

- A tervezett beruházás megvalósíthatósági elemzése

- A vállalati vagyon és eszközkezelés optimalizációja

- Finanszírozási tanácsadás (likviditástervezés, forgóeszköz finanszírozás, forrás optimalizáció)

- Tőkeszerkezet elemzés (saját tőke megtérülése, tőkeemelés és bevonás lehetőségeinek elemzése, értékelése)

A Társaság üzleti tervei, valamint a tevékenység átvilágítása során feltárt információk alapján a Társaság piaci értékének meghatározása, árelemzése. Az árelemzés az NSC csoport tagvállalatai közötti tranzakciókon keresztül a csoportszintű vállalati vagyon/eszközállomány kihasználásának optimalizálására irányuló vezetői döntések előkészítő anyaga. Az alkalmazott diszkontált cash flow módszer segítségével (szcenárió-elemzésekkel, megtérülési számításokkal) a cégstruktúrát érintő tervezett átalakítások pénzügyi hatásainak és a különböző lehetőségeknek a vizsgálatára is sor kerül. Az árelemzés lépései:

1.    A cash flow előrejelzések mögöttes feltételezések meghatározása

Az üzleti terv vizsgálata: politikai, jogi és gazdasági környezet múltbeli trendjei és várható jövőbeni fejleményei, az iparág és a célterület működésének elemzése A diszkontált cash flow modell inputjainak meghatározása:

•    Bevételi feltételezések

•    Változó és fix költségek feltételezései (költség és eszközszerkezet elemzése, hatékonysági mutatók összehasonlító elemzése)

•    A forgótőkére vonatkozó feltételezések 

•    Beruházási feltételezések (optimális eszközkihasználtság, beruházási igények) 

•    A nem üzemi eszközök azonosítása

•    Finanszírozási és tőkeszerkezet elemzések, feltételezések kialakítása az ágazati/optimális tőkeszerkezetre vonatkozóan, szükséges likviditásra vonatkozó elemzések (pénzügyi mutatók összehasonlító elemzése, forgóeszköz finanszírozás vizsgálata)

2.     A pénzügyi modell összeállítása

3.     Az érték kiszámítása

Diszkontálás – a diszkontráta meghatározása/kockázatelemzés, a döntő kockázati tényezők figyelembevétele, a diszkontrátában tükröződniük kell az országhoz kapcsolódó kockázatoknak, az iparági kockázatoknak, és egyéb cég specifikus kockázati tényezőknek.

„Szakértői feladatok a FUNLANDIA tematikus park előkészítésével kapcsolatban I. szakasz” komplex projekt keretében beruházások, befektetések előkészítéséhez szükséges elemzések és értékelések kidolgozása, megtérülési számítások elvégzése, finanszírozási tanácsadás.

Beruházás előkészítéséhez kapcsolódó elemzések, értékelések:

Keresletelemzés, bevételmodellezés

- Az előzetesen átadott tematika, játékösszetétel, nemzetközi és hazai tapasztalatok alapján a kereslet elemzése, a várható bevételek modellezéseA készülő vizuális koncepció, potenciálisan felülvizsgált tematika, játékösszetétel alapján a keresletelemzés és bevételmodellezés felülvizsgálata, esetlegesen szükséges módosítása

Komplex pénzügyi modell, megtérülési számítások:

- A javasolt játékprogram és a kiválasztott játékelemek, valamint a Tervező által megadott beruházási költségadatok (épületek, építmények, gépészet, elektromos, közmű, út, táj, kert, stb.) alapján a fejlesztés költségeinek részletes meghatározása, a beruházási időszak modellezése (CAPEX)Komplex pénzügyi modell elkészítése (beruházási és működési időszak)

- Pénzügyi, hatékonysági mutatók elemzése, alternatívák összehasonlítása

- Megtérüléselemzés, érzékenységvizsgálat

Finanszírozási tanácsadás

Szakértői szolgáltatások nyújtása Vállalati pénzügyi tanácsadás területén a Z Elektronika Kft új gyártócsarnok építése, termelő gépi kapacitások bővítése és hatékonyságnövelés projektjében a „Szakértői szolgáltató sablonok alapján.

A tanácsadási tevékenység kiterjedt a beruházások, befektetések előkészítéshez szükséges elemzések és értékelések kidolgozására, megtérülési számítások elvégzésére:

- Beruházások megtérülés mérés módszertanának áttekintése és bemutatása

- Adekvát módszertanok közös kiválasztása

- Pénzügyi modell kialakítása Excelben a beruházásgazdaságossági számításokhoz

- Beruházási projektek azonosítása

- Beruházásgazdaságossági számítások elvégzése jelen projekt vonatkozásában

- A beruházási projekt és támogatás bemutatása

- Projekt árbevétel

- Anyag jellegű ráfordítások

- Igénybe vett szolgáltatások költsége

- Egyéb szolgáltatások költsége

- Személyi jellegű ráfordítások

- Értékcsökkenési leírás

- Egyéb ráfordítások

- Nettó forgótőke

- Projekthez rendelt tervezett eredmény kimutatás és cash flow kimutatás

- Diszkontráta számítás

- Eredmények elemzése

- Elemzések és teljes körű dokumentáció elkészítése

Feladat volt továbbá a tőkeszerkezet elemzése, mely magába foglalta:

- Elméleti áttekintés – tőkeszerkezet áttekintése, tőkeköltségek beazonosítása, „optimális finanszírozási struktúra” kialakítása

- A társaság tőkeszerkezetének elemzése

- Saját tőke elemzése

- Támogatások elemzése

- Hitelek és kölcsönök elemzése

- Javaslat a társaság hosszútávú finanszírozási struktúrájának kialakítására a finanszírozási döntések előkészítésével

- Stratégiai opciók meghatározása

- Előkészítés, további lépések meghatározása

Ingatlanpiaci tanácsadás komplex projekt keretében: beruházások, befektetések előkészítéséhez szükséges elemzések és értékelések kidolgozása, megtérülési számítások elvégzése az optimális ingatlanportfólió kialakítása érdekében.

A target azonosítás keretében olyan üzleti partnerek feltárása, amelyek az ingatlanpiac aktív szereplői;  rendelkeznek az elvárt ingatlanfejlesztési képességekkel, és/vagy rendelkeznek megfelelő potenciális ingatlannal (telekkel, vagy épülettel ahol az elvi program megvalósítható - „elvi program” a kiinduló adatszolgáltatás szerint értelmezve: korszerű televíziós alkotó műhely, iroda-, és adminisztrációs központ, megfelelő digitális háttérrel, stúdió lehetőséggel, amely megfelelő városi elhelyezkedés, városi kapcsolatok, -, és közlekedési kapcsolattal rendelkezik), megfelelő referenciájuk van ingatlanfejlesztés, illetve ingatlan bérbeadás/hasznosítás területén.

A target azonosítás során ellátott feladatok:

- Beruházások, befektetések előkészítéséhez szükséges elemzések és értékelések kidolgozása, megtérülési számítások elvégzése

- Pénzügyi átvilágítás és kockázatelemzés;

- Költség- és eszközszerkezet optimalizálás,

- Finanszírozási tanácsadás

Vállalati vagyon (ingatlan) és eszközkezelés optimalizációjához kapcsolódó tanácsadás, részvétel olyan konzultációkon, ahol az ingatlan-megoldás („program”) üzleti strukturális lehetőségeit vizsgálják meg.

A társaságok üzleti tervei, valamint a tevékenység átvilágítása során feltárt információk alapján a HELL-csoport piaci értékének meghatározása.  Az alkalmazott diszkontált cash flow módszer segítségével (szcenárió-elemzésekkel, megtérülési számításokkal) a cégstruktúrát érintő tervezett átalakítások pénzügyi hatásainak és a különböző lehetőségeknek a vizsgálatára is sor került. Az árelemzés lépései:

1. A cash flow előrejelzések mögöttes feltételezések meghatározása

Az üzleti tervek vizsgálata: politikai, jogi és gazdasági környezet múltbeli trendjei és várható jövőbeni fejleményei, az iparág és a célterület működésének elemzése A diszkontált cash flow modell inputjainak meghatározása:

• Bevételi feltételezések

• Változó és fix költségek feltételezései (költség és eszközszerkezet elemzése, hatékonysági mutatók összehasonlító elemzése)

• A forgótőkére vonatkozó feltételezések 

• Beruházási feltételezések (optimális eszközkihasználtság, beruházási igények) 

• A nem üzemi eszközök azonosítása

• Finanszírozási és tőkeszerkezet elemzések, feltételezések kialakítása az ágazati/optimális tőkeszerkezetre vonatkozóan, szükséges likviditásra vonatkozó elemzések (pénzügyi mutatók összehasonlító elemzése, forgóeszköz finanszírozás vizsgálata)

2. A pénzügyi modellek összeállítása

3. Az érték kiszámítása

Diszkontálás – a diszkontráta meghatározása/kockázatelemzés, a döntő kockázati tényezők figyelembevétele, a diszkontrátában tükröződniük kell az országhoz kapcsolódó kockázatoknak, az iparági kockázatoknak, és egyéb cég specifikus kockázati tényezőknek.